Showing posts with label MỤC HỎI ĐÁP. Show all posts
Showing posts with label MỤC HỎI ĐÁP. Show all posts

Monday, April 11, 2016

Xây nhà không đủ số tầng như thiết kế có bị xử phạt không

Chào luật sư, tôi xây dựng nhà 4 tầng, nhưng xây tới tầng thứ 3 thì tôi làm sân thượng, rồi đổ thêm sàn nhỏ để bồn nước. Vậy cho tôi hỏi làm như vậy có bị phạt sai thiết kế không?
Chân thành cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Theo như câu hỏi của bạn,chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Khoản 3 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP có quy định về các mức xử phạt đối với hành vi thi công công trình sai giấy phép xây dựng như sau:
“3. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”

Điều 6 Thông tư 02/2014/TT-BXD có hướng dẫn cụ thể về hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 3 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP:

“1. Hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP được hiểu là xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp.
2. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây thì không coi là hành vi xây dựng sai phép:
a) Thay đổi thiết kế bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình;
b) Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, có thể xét trường hợp của bạn như sau:
+ Thứ nhất, nếu nhà của bạn thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt thì trường hợp bạn xây nhà giảm số tầng từ 4 tầng xuống 3 tầng sẽ không bị xử phạt theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 6 Thông tư 02/2014/TT-BXD.
+ Thứ hai, nếu nhà của bạn không thuộc các trường hợp như trên thì hành vi bạn chỉ xây đến tầng thứ 3 mà không xây đủ 4 tầng sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo các quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định 121/2013/NĐ-CP.

(Theo luatduonggia.vn)

Tuesday, April 5, 2016

Điều kiện Thành lập Sàn Giao Dịch Bất động sản

Câu hỏi mà rất được các doanh nghiệp quan tâm khi có kế hoạch thành lập sàn giao dịch bất động sản được sự phân tích của Luật sư địa ốc như sau:


I. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
- Điều kiện đầu tiên để thành lập sàn giao dịch bất động sản là tổ chức cá nhân phải thành lập doanh nghiệp. Sàn giao dịch bất động sản phải là doanh nghiệp độc lập hoặc đơn vị trực thuộc doanh nghiệp.
- Điều kiện thứ 2 là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động,tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
- Ngoài ra, một vấn đề đáng lưu ý là về diện tích sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện tối thiểu là 50m2 và có địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. 

II. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản hoạt động trong các nội dung sau đây:
-Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
III. Một số vấn đề khác về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
-Trước khi sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động doanh nghiệp phải gửi đầy đủ hồ sơ về Sở xây dựng để quản lý và có trách nhiệm báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch của sàn. 
- Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh 
- Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng. 
-Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.


Các công việc mà Luật sư địa ốc sẽ hỗ trợ cho khách hàng:
- Tư vấn cho Quý khách hàng các quy định và chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ cần thiết. 
- Soạn thảo các văn bản, biểu mẫu và chuẩn bị bộ hồ sơ hoàn thiện cho Quý khách hàng. 
- Đại diện Quý khách hàng đi nộp hồ sơ và làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
- Giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục (nếu có) và hỗ trợ Quý khách hàng các công việc liên quan.

Cơ sở pháp lý liên quan đối với vấn đề thành lập sàn giao dịch bất động sản
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014
Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. 
2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. 3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động

Điều 70. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 
2. Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 

Điều 71. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. 
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. 
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. 
5. Các quyền khác trong hợp đồng. 

Điều 72. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 
1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch. 
2. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. 
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật. 
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. 

Điều 73. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản 
1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây: 
a) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản; 
b) Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; 
c) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra; 
d) Các quyền khác trong hợp đồng. 

2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: 
a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; 
b) Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; 
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; 
d) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.










(Theo luatsudiaoc.com)

Saturday, April 2, 2016

Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua thêm đất

Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua thêm đất. Những loại thuế và các chi phí phải nộp khi thực hiện việc cấp sổ đỏ?

Tóm tắt câu hỏi:

Vừa qua tôi mua một bể nước sau vườn nhà chiều dài là 2.5m chiều rộng là 7.5m diện tích là 15m2 với giá 20 triệu đồng của gia đình anh Tiến vì gia đình anh không sử dụng nữa tôi đã đổ đất vào để trồng rau. Nếu làm lại bìa đất thì có phải tính thuế không?


Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của của bạn và gia đình anh Tiến phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã.
Các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: do bên chuyển nhượng chi trả nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung  thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: do bên nhận chuyển nhượng chi trả. Theo quy định tại  Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Việc bạn xin cấp lại bìa đất (tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) bao gồm phần đất của bạn và diện tích 15m2 mới mua. Bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nếu diện tích đất bạn mua là đất phi nông nghiệp và hợp thửa với diện tích đất mà bạn đang sử dụng là đất ở. Nếu diện tích đất mới mua của bạn phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đich sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Và thủ tục hợp thửa đối với mảnh đất bạn mới mua.
Khi xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn còn phải nộp phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại a6, a7 Điểm a Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC.
(Theo luatduonggia.vn)

Nguyên tắc quản lý nhà chung cư

Nguyên tắc quản lý nhà chung cư. Quản lý nhà chung cư được quy định tại những văn bản nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Hiện tại có nhiều văn bản quy định về vấn đề quản lý nhà chung cư, vậy nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay được áp dụng như thế nào? Mong Luật sư tư vấn!

Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Các quy định về nhà chung cư hiện tại được áp dụng chung tại các văn bản:
+ Luật nhà ở 2014
+ Nghị định 99/2015/NĐ-CP 
+ Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016

Theo đó, nguyên tắc chung về quản lý và sử dụng nhà ở chung cư được xác định như sau:
+  Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
+  Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
+  Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
+ Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
+ Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
+ Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 và pháp luật có liên quan.
+  Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

(Theo luatduonggia.vn)

Quy định về tách sổ đỏ

Gia đình tôi có mua mảnh đất 80m2 cách đây 10 năm, tại Cầu Giấy – Hà Nội, sổ đỏ mang tên người bán và không có tranh chấp với ai. Khi mua bán nhà, tôi chỉ làm giấy viết tay vì lúc đó tôi chưa có hộ khẩu.
Hiện tại đã có hộ khẩu, đã xây nhà trên mảnh đất đó, tôi muốn tách và làm sổ đỏ nhưng người bán không chịu làm.

Luật sư tư vấn giúp tôi phải làm như thế nào để tách được sổ đỏ. Xin cảm ơn

thanhnhan@...



Luật sư Nguyễn Thanh Hiền Công ty Luật TNHH ATIM trả lời bạn như sau:
Vì bạn không nói rõ đất bạn mua 10 năm trước là đất gì, đất ở hay đất nông nghiệp nên chúng tôi không đủ cơ sở để tư vấn chi tiết.
Tuy nhiên, cho dù là đất ở hay đất nông nghiệp thì theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai 2003 (quy định pháp luật tại thời điểm bạn ký giấy tay  mua đất), “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Do đó, giấy tay bạn ký không có hiệu lực pháp lý.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 101, Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này (các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993) nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, căn cứ quy định trên, nếu bạn có chứng cứ chứng minh bạn đã sử dụng khu đất này ổn định trước 1/7/2004 (như giấy tay mua bán đất, quyết định xử phạt vi phạm hành chính do xây nhà không phép,…) và được UBND phường nơi có nhà đất xác nhận là đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch được duyệt thì bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với đúng hiện trạng đã sử dụng mà không cần thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất như thông thường.

(Theo CafeLand kết hợp Công ty Luật TNHH ATIM)